Opinião - Claudio Bernardes: Impactos da revitalização e da regeneração urbana no preço da terra

O preço de uma habitação é o valor total que um comprador paga por um imóvel, incluindo o valor do terreno e a construção. Contudo, a aquisição de uma unidade habitacional implica na compra de um bem agregado, que inclui a infraestrutura urbana física de onde o terreno está situado.

Esse fato, sem dúvida, dificulta a compreensão dos impactos da revitalização de determinadas áreas no preço final da terra e dos imóveis.

A relação preço-qualidade pode ser um fator importante na avaliação da influência dos projetos de revitalização e regeneração urbana. A revitalização e a regeneração urbana têm impacto nos valores das propriedades, principalmente através da melhoria das condições físicas e socioeconômicas em áreas específicas, fenômenos mais facilmente captados pela valorização dos terrenos.

Assim, a informação que pode ser mais difícil de captar por meio dos preços da habitação pode ser mais facilmente obtida por meio do conhecimento da variação dos preços dos terrenos, que permitem avaliar os efeitos das intervenções urbanas, desconsiderando a depreciação dos edifícios.

Além disso, as parcelas de terreno são mais homogêneas do que as unidades construídas, o que aumenta a comparabilidade da análise.

Pesquisadores do departamento de engenharia e planejamento urbano da Universidade Tonsei, na Coreia do Sul, estudaram esse fenômeno com base em pesquisas efetuadas no distrito de Seongnam, na região Metropolitana de Seul, que passou por processos de revitalização e regeneração.

Para efeitos da pesquisa, o conceito de revitalização refere-se à melhoria ou à modernização física de áreas urbanas com potencial econômico, mas decadentes.

Por outro lado, a regeneração urbana é considerada uma iniciativa holística que inclui também a renovação das dimensões sociais, econômicas e culturais das cidades, enfatizando o planejamento inclusivo e a governança local nos processos de implantação do projeto.

Os resultados da pesquisa mostram que a revitalização urbana induz efeitos econômicos diferenciados, com base no tipo de projeto. Esperava-se inicialmente que um projeto de revitalização gerasse ampla valorização dos terrenos.

No entanto, os resultados obtidos utilizando uma abordagem espacial sugerem que essa valorização ocorre por efeitos locacionais. Mais precisamente, a maior parte dos aumentos dos preços dos terrenos nas áreas revitalizadas está relacionada com o eventual valor elevado de terrenos em áreas adjacentes.

Por outro lado, os projetos de regeneração urbana aumentam o valor da terra de forma ampla, mesmo quando se considera uma abordagem espacial.

Independentemente do tipo de projeto, os pesquisadores observaram um aumento adicional nos preços dos terrenos em função das iniciativas de regeneração urbana.

O valor da terra urbana é um parâmetro complexo, dependente de uma série enorme de variáveis, e esse valor em áreas deterioradas em recuperação pode variar em função dos processos de revitalização ou regeneração a que serão submetidas. Esse efeito será sentido em maior ou menor grau, em função do tipo de intervenção e do valor dos terrenos em áreas adjacentes, não deterioradas.

Entretanto, está claro que os maiores índices de valorização desses terrenos ocorrerão quando as intervenções, além das melhorias na infraestrutura física, incluírem de forma abrangente a renovação das dimensões sociais, econômicas e culturais.