Modelo de moradia estudantil atrai investidores no Brasil

Popular nos Estados Unidos e na Europa, o conceito de student housing está ganhando a atenção de operadores do mercado imobiliário brasileiro. Os prédios têm apartamentos compactos de 25 m² a 40 m² e infraestrutura de serviços e lazer nas áreas comuns estrategicamente planejados para assumir o lugar das tradicionais repúblicas estudantis.

Ao contrário das moradias administradas pelos próprios estudantes, o modelo mais moderno é totalmente gerenciado por administradoras de imóveis para locação. Duas empresas operam a modalidade em São Paulo e estão ampliando suas operações de olho numa demanda crescente.

Fundada em 2012, a Uliving planeja investir R$ 450 milhões entre 2025 e 2028 para dobrar sua presença no mercado nacional. Hoje, são oito empreendimentos: três em São Paulo, dois em Porto Alegre e os demais no Rio de Janeiro, em Campinas (SP) e em Santos (SP). A estratégia da empresa é revitalizar prédios por meio de retrofit, mas também desenvolver projetos do zero em áreas próximas de centros universitários.

O montante foi disponibilizado pelo Grosvenor Diversified Property Investments, negócio de investimento imobiliário indireto que faz parte do grupo inglês Grosvenor, e da VBI Real Estate, gestora de recursos que foca no segmento imobiliário e atualmente pertencente ao Grupo Pátria.

Já a Share tem quatro prédios em São Paulo e um no Rio Grande do Sul, ativos do fundo da gestora Cix Capital e administrados pela americana Greystar. Segundo Juliana Onias, diretora de operações da Share, a taxa de ocupação beira os 100%.

Ela afirma que o modelo, ainda visto como novidade no Brasil, tem muito espaço para crescer, porque foca nas necessidades de estudantes universitários que chegam de diferentes localidades, até mesmo para intercâmbios, oferecendo serviços que vão além da moradia.

Os apartamentos são mobiliados e equipados com geladeira e micro-ondas. Ao se mudar, os estudantes só precisam levar roupas de cama e banho e utensílios pessoais.

Nas áreas comuns, há piscina, academia, churrasqueira, lavanderia, sala de jogos, mas também, salas de estudos —compartilhadas e individuais— biblioteca, sala de cinema e espaço para eventos de socialização e palestras com profissionais de diversas áreas. Há ainda mais diferenciais em algumas unidades. No Share Vila Mariana, a 400 metros do Centro Universitário Belas Artes, os universitários tem à disposição um ateliê para desenvolver os seus projetos.

As unidades estão localizadas em bairros estratégicos da capital paulista, como Butantã, Bela Vista, Perdizes e Higienópolis, para atrair estudantes de universidades como USP (Universidade de São Paulo), FGV (Fundação Getúlio Vargas), PUC-SP (Pontifícia Universidade Católica de São Paulo) e Mackenzie.

A administração personalizada inclui até psicólogos para ajudar na adaptação de quem mora sozinho pela primeira vez, além de equipes de manutenção, limpeza e segurança e flexibilidade de contrato, permitindo optar por períodos curtos de locação, adaptando a duração da estadia às necessidades do curso ou intercâmbio.

"É uma comunidade formada por estudantes com interesses em comum. Dá segurança para as famílias e possibilita aos universitários conhecer outras culturas e formar um networking", afirma Juliana.

Ewerton Camarano, CEO da Uliving, afirma que o objetivo é acompanhar o estudante durante toda sua formação acadêmica. A fidelidade garante uma previsibilidade maior de ganhos, já que os aluguéis, em geral, são pagos pela família dos estudantes, que vai investir na educação.

Camarano diz que a empresa também faz parcerias com universidades públicas e privadas, destinando unidades para alunos bolsistas e em condição de vulnerabilidade socioeconômica.

O público é principalmente formado por estudantes entre 18 e 26 anos. Desfrutar da comodidade do student housing em São Paulo custa a partir de R$ 1.800 e pode chegar a R$ 5.000 por mês. A mensalidade inclui aluguel, despesas condominiais e internet wi-fi. Alguns serviços, como lavanderia, são cobrados em sistema "pay-per-use".

"O mercado brasileiro tem boas oportunidades para o desenvolvimento de novos projetos de moradias universitárias", afirma Camarano.

Segundo o Ministério da Educação, há cerca de 8 milhões de estudantes matriculados em cursos presenciais de ensino superior em instituições públicas e privadas do Brasil, sendo que 30% deles estão longe do seu domicílio original.

Para Maxime Barkatz, fundador da Ilion Partners, o desafio de ampliar o desenvolvimento de moradias exclusivas para estudantes no Brasil é o país não ter incentivos fiscais para o modelo, como ocorre na França. O gestor e investidor imobiliário desenvolveu o Centro 433. Atualmente um hotel, o empreendimento foi desenhado para ser um student living até a Uliving deixar de operá-lo.

"Tem um valor agregado para as pessoas que vão morar [em um student living], mas se não há benefício, por que se limitar a alugar somente para estudantes?", questiona Barkatz.