A maldição do lançamento: por que comprar imóvel na planta pode custar mais do que você imagina

O sonho de comprar um imóvel em lançamento é como escolher um jantar num restaurante sem cardápio. O garçom promete o prato mais delicioso, aquele que vai satisfazer todas as suas expectativas, mas você só saberá o que realmente pediu e quanto vai pagar quando o prato chegar à mesa. A questão é: você está disposto a correr o risco de acabar com algo que não queria por um preço mais caro? No mundo dos lançamentos imobiliários, a sensação é parecida. A promessa é sedutora, o corretor parece ler seus pensamentos, mas a realidade pode ser bem diferente.

Há uma armadilha comum criada pela urgência do corretor. Ele sabe usar a velha estratégia do "é agora ou nunca" ou "você vai perder e se arrepender desse benefício". Tudo no discurso é feito para você acreditar que está recebendo um privilégio exclusivo. Mas, quando tiramos o romantismo da negociação, percebemos que comprar um imóvel em lançamento é pagar por uma ideia, uma projeção, e não por algo concreto. A promessa de valorização parece sempre magnífica, mas lembre-se: promessas, por natureza, não têm garantias.

Riscos são altos ao pagar por uma promessa que ainda não foi concretizada. Você está entregando seu dinheiro para uma incorporadora que, nos próximos dois ou três anos, terá o desafio de transformar um pedaço de terra em seu novo lar ou fonte de renda. E, quando esse lar estiver pronto, a conta não vai parar no preço do imóvel. Armários, pisos, iluminação... tudo isso ficará por sua conta. No final, você pode acabar gastando 20% a mais do que imaginou. Portanto, quem fez a conta da renda prometida no investimento só com a compra, vai ver um rendimento menor.

E se a incorporadora tiver problemas no meio do caminho? Aí mora um dos maiores perigos. Afinal, enquanto o imóvel está na planta, o que você tem é um contrato e, talvez, uma fração do terreno, sem garantias reais. Se a construtora quebrar, a obra pode parar, e com ela, seus sonhos de morar no novo imóvel ou de renda também ficam em risco. Tenho um exemplo próximo disso: a família de meu sócio perdeu alguns milhões, investindo em pequenos apartamentos para alugar, e briga na justiça há anos para recuperar pelo menos parte do calote em um lançamento. Interessante ver como muitas pessoas hesitam em investir em 1% de seu patrimônio em um CRI de uma incorporadora, que oferece garantias e bom retorno, mas se sentem seguras em entregar boa parte de seu patrimônio para um imóvel em lançamento, sem garantias e com rendimento duvidoso. Vou te dar outra estatística, desde 1995, apenas 40 bancos quebraram no Brasil e muitos têm medo de aplicar R$ 10 mil. Sabe quantas construtoras quebraram?

Nem sempre o emocional ajuda na hora de decidir. Muitas vezes, somos levados pela empolgação de adquirir algo novo, sem refletir se o imóvel realmente atende às nossas necessidades ou se são a melhor forma para renda do capital. Pode ser que, na mesma rua, exista um imóvel pronto, com preço menor e sem surpresas no futuro. Além disso, com um imóvel já existente, você pode avaliar de imediato a qualidade da construção, o entorno e até começar a gerar renda imediata com aluguel, se esse for o objetivo.

A segurança de um imóvel pronto é uma vantagem inegável. Você vê o que está comprando, tem controle sobre o cronograma de uso e evita a frustração de esperar anos por algo que, no fim, pode não ser tudo aquilo que você esperava. Portanto, da próxima vez que se sentir tentado a fechar negócio em um lançamento, lembre-se do dilema do jantar sem cardápio. Por mais que a promessa seja boa, o melhor é ter certeza de que você vai gostar do prato.

Todos esses pontos reforçam que investir em imóveis prontos permite que você comece a usufruir ou a gerar renda imediatamente, sem a incerteza de esperar anos por algo que pode não ser tudo aquilo que foi prometido. E, no final das contas, é melhor investir em algo concreto do que apostar seu futuro em uma promessa cheia de riscos.

Agora, a pergunta é: você prefere a segurança de uma chave na mão ou está disposto a apostar seu patrimônio em uma promessa de valor incerto?

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

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