Por que estou investindo em fundos imobiliários enquanto eles despencam?

Hoje, não temos um nível de pânico semelhante ao da pandemia, mas o ponto em comum é que, em ambas as situações, os investidores não conseguiam enxergar a luz no fim do túnel.

Na coluna de hoje eu explico por que enxergo o momento atual como uma grande oportunidade para ativos de renda variável, especialmente fundos de investimento imobiliário (FIIs).

O motivo da queda dos FIIs

Os fundos imobiliários estão em forte queda desde setembro, ou seja, há quase três meses. Mas o motivo não é uma crise imobiliária, um aumento da vacância dos imóveis, uma onda de inadimplência ou de desvalorização das propriedades.

O motivo não é, nem mesmo, o medo de que uma crise imobiliária esteja por vir.

Os FIIs caíram por conta da mudança repentina de rumo da taxa básica de juros, a Selic, que começou o ano em queda, chegou a 10,5% ao ano e agora está em 12,25%, com perspectiva de subir para mais de 14% no ano que vem.

Quando a taxa de juros aumenta, a rentabilidade dos investimentos de baixo risco também sobe. Por conta disso, o preço dos ativos de renda variável tende a cair.

Afinal, por que investir em um ativo de risco, sendo que os investimentos de renda fixa já estão rendendo bem? Só mesmo se os papéis mais arriscados estejam excepcionalmente baratos.

Mas disso que eu falei até agora, o importante é você saber que o motivo da atual queda do preço dos FIIs, na maior parte dos casos, é externo à saúde financeira deles.

Como estão os FIIs por dentro

Eu invisto em fundos imobiliários por conta dos rendimentos que eles distribuem mensalmente, os chamados "proventos" ou "dividendos".

Entre os nove fundos mais negociados do setor de logística, apenas três reduziram o valor de dividendos por cota nos últimos seis meses. Ou seja, na maioria desses fundos, a remuneração ao investidor se manteve ou até aumentou.

Citei o segmento de logística porque, como sempre digo, é aquele em que eu mais confio. É o setor que mais demonstrou resiliência diante da pandemia e o que menos apresenta riscos a longo prazo, a meu ver.

Mas em todos os setores há, hoje, FIIs que aumentaram, que mantiveram e que reduziram os dividendos. Aliás, em qualquer momento (de alta e de baixa), sempre há alguns fundos com resultado melhor ou pior.

O que você precisa verificar, antes de vender ou comprar FIIs, é se eles trazem bons dados em relação à distribuição de dividendos, vacância, receita, alavancagem (endividamento) e outros.

Por que os investidores estão com medo

Você pode pensar: "Certo, mas esses FIIs que estão com bons resultados vão continuar assim? Será que o cenário macroeconômico não vai afetá-los cedo ou tarde?"

Afinal, o dólar superou R$ 6,00 pela primeira vez, a inflação está acima da meta e o governo está gastando muito mais do que arrecada. O déficit primário nas contas dos governo central nos últimos 12 meses equivaleu a 1,9% do PIB (Produto Interno Bruto). A meta era déficit zero.

Além disso, nos Estados Unidos, espera-se que o banco central dê uma pausa na sua trajetória de corte da taxa de juros. Quando os juros americanos estão altos, o país atrai investimentos internacionais, reduzindo o capital disponível para aplicação em outros mercados, como o Brasil.

Todos esses dados são importantes e merecem a nossa atenção. Mas vamos olhar para o cenário completo?

O lado positivo do cenário atual

Alguns dados macroeconômicos vão muito bem. O PIB do terceiro trimestre de 2024 subiu 4% em relação ao mesmo período do ano passado. E não foi um crescimento impulsionado por dinheiro público, mas, sim, pela população e pelas empresas.

Na conta do PIB, os gastos do governo cresceram 1,3%, enquanto o consumo das famílias aumentou 5,5% e o investimento das empresas (a chamada "formação bruta de capital fixo) subiu nada menos que 10,8%, sempre em comparação com o terceiro trimestre de 2023.

Com as empresas aumentando o investimento dessa maneira, você acha, mesmo, que a economia está à beira do caos?

Além disso, a taxa de desemprego caiu para 6,2% no período de agosto a outubro, o menor em quase 13 anos.

Consumo em alta, investimento das empresas em alta, desemprego baixo.

Inflação e câmbio

Por fim, embora a inflação esteja acima da meta, e embora a alta do dólar seja um fator que tem impacto no aumento dos preços, o forte aumento da taxa Selic tem tudo para contornar esses problemas.

A Selic estava em 10,5% até o dia 18 de setembro. Subiu 1,75 ponto percentual em apenas três meses. E o BC já deu sinal que vai continuar elevando-a. Considerando que a alta dos juros leva cerca de seis meses para começar a reduzir a inflação, os efeitos da elevação recente da Selic ainda não foram sentidos nos preços. Quando isso ocorrer, a tendência é de que a inflação fique mais controlada.

No caso do câmbio, a Selic alta também acaba auxiliando, pois, quando os juros estão altos, o país acaba se tornando mais atraente para investidores estrangeiros, trazendo moeda estrangeira e suavizando a trajetória de alta do dólar.

Então é hora de comprar?

Se é hora de investir ou não em fundos imobiliários ou outros ativos de renda variável, depende da disposição de cada um em correr os riscos.

Eu estou investindo porque acredito que, apesar dos pontos de atenção na política fiscal, temos também alguns dados positivos importantes, como o PIB e o nível de emprego.

É possível que os preços dos FIIs caiam ainda mais um pouco, mas vejo perspectiva de melhora, conforme a inflação arrefeça e a taxa básica de juros volte a cair.

Mas quero reforçar que nenhuma projeção é garantida. Sei que minha visão pode estar errada e tenho consciência de que a decisão de investir agora tem riscos.

Portanto, não veja este texto como uma recomendação de investimento. Estou apenas compartilhando minha decisão. Se você também for investir em renda variável neste momento, tenha ciência dos riscos que está correndo.