Por que correr para atualizar o valor do imóvel e antecipar o IR se esperar pode render mais?

Imagine que você está dirigindo por uma estrada e vê uma placa indicando um atalho tentador. Parece que vai te economizar tempo, mas quando olha o mapa com mais atenção, percebe que a estrada principal, apesar de mais longa, oferece um caminho muito mais eficiente. Assim como na estrada, nem sempre a opção de "cortar caminho" nos impostos é a melhor a longo prazo.

Na semana passada, recebi vários questionamentos sobre a nova legislação que permite a atualização do valor dos imóveis. Para entender mais sobre a legislação, leia aqui o artigo que saiu esta semana na Folha de São Paulo.

Muitos queriam saber se realmente valia a pena realizar essa atualização agora ou se seria melhor adiar. A máxima de que é sempre melhor postergar o pagamento de impostos continua válida em muitos casos. Thomas Sowell, um renomado economista, afirmou certa vez que "a última coisa que um governo quer é que as pessoas adiem o pagamento de impostos, porque isso significa que ele não pode gastar esse dinheiro agora."

A resposta não é simples e claro que cada caso é único. Portanto, é fundamental consultar um advogado para avaliar os detalhes específicos da sua situação patrimonial. Entretanto, para facilitar a análise e reflexão, vou simplificar as contas e apresentar um cenário básico.

Vamos considerar um imóvel cujo valor você pode atualizar agora, e vamos supor que você não pretende vendê-lo pelos próximos 15 anos que é o cenário base da legislação. Digamos que o valor a ser atualizado seja de R$ 600 mil. Ou seja, você comprou um imóvel por R$ 400 mil e ele, agora, vale R$ 1 milhão.

Se você optar por realizar essa atualização agora, pagará 4% de Imposto de Renda sobre o ganho de capital, o que resultaria em um desembolso de R$ 24 mil. Esse valor seria retirado de seus investimentos, que, no cenário atual, podem render 10% ao ano pelos próximos 15 anos, o que corresponde a uma taxa real de aproximadamente IPCA+6% ao ano. Lembro que o CDI está mais alto agora, mas devemos considerar as taxas de juros de longo prazo.

Agora, vamos pensar no que aconteceria com esses R$ 24 mil se fossem mantidos no investimento por 15 anos, rendendo 10% ao ano. No final desse período, você teria aproximadamente R$ 100,3 mil.

Se, ao invés de atualizar o valor do imóvel agora, você decidisse esperar e vendê-lo apenas daqui a 15 anos, pagaria 15% de imposto sobre o mesmo ganho de capital de R$ 600 mil, ou seja, R$ 90 mil.

Lembro que não estou considerando os fatores de redução de imposto que existem pelo tempo decorrido de posse do imóvel. Se considerasse isso, a conta seria ainda mais vantajosa para a não atualização.

Ao comparar os cenários, fica claro que adiar o pagamento do imposto compensa. Afinal, se você não atualizar o valor do imóvel agora e deixar o dinheiro aplicado, conseguirá pagar o IR no futuro e ainda sobrará dinheiro. Reforço que se você vender o imóvel em mais de 15 anos, a vantagem de esperar fica ainda maior.

Portanto, a regra de adiar o pagamento do Imposto de Renda continua sendo uma estratégia prudente, e a nova legislação não parece ser um incentivo forte o suficiente para mudar essa abordagem.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

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