Investir em imóveis é melhor que em aplicações financeiras?

A pressão social empurra muitos a comprar um imóvel, quase como se fosse um rito de passagem ou um símbolo de estabilidade financeira. Seja pela cultura ou pelo incentivo de amigos e familiares, investir em um imóvel próprio parece, para muitos, uma obrigação inevitável. Mas será que essa escolha realmente faz sentido como investimento? A questão é mais complicada do que parece. De tempos em tempos, ouço de pessoas que começam a questionar essa pressão: "Não seria mais vantajoso aplicar meu dinheiro em outro tipo de investimento?" ou "Será que um imóvel vale mais do que um portfólio financeiro bem planejado?".

Primeiro, é importante entender que um imóvel é, sim, uma aplicação financeira. Existem aplicações financeiras líquidas e as ilíquidas. Os imóveis fazem parte das ilíquidas. Eles representam ativos com potencial de valorização e retorno, assim como ações, títulos de renda fixa ou fundos. O que difere o imóvel de outras aplicações são suas características próprias, como baixa liquidez e a falta de um mercado organizado onde os preços sejam transparentes.

Ao contrário do mercado de ações, onde os preços variam de forma pública e contínua, o mercado imobiliário opera em uma zona de sombra, com grande assimetria de informação. Quem compra um imóvel geralmente acredita estar fazendo um ótimo negócio, mas é difícil ter certeza.

Diferente de uma ação, que pode ser monitorada e comparada no mercado, o imóvel não oferece uma visão clara do que outros compradores estão pagando, o que torna a avaliação muito menos objetiva. Muitas vezes, só depois de anos o investidor percebe se a compra foi boa ou não.

Outro ponto importante é que, assim como no mercado de ações, ouvimos principalmente as histórias de sucesso no investimento imobiliário. Quem fez um bom negócio tende a compartilhar a experiência com entusiasmo, mas o "cemitério" dos que perderam dinheiro com imóveis é silencioso. Os prejuízos geralmente não são compartilhados e, por isso, o lado arriscado do mercado imobiliário é subestimado.

Para entender quão complexo é o mercado imobiliário, vale observar os grandes agentes do setor. As grandes empresas do setor possuem uma série de vantagens que uma pessoa física dificilmente consegue. Elas compram terrenos em grandes lotes, com descontos, e conseguem barganhar preços de materiais e mão de obra. Além disso, essas empresas têm acesso a informações sobre o desenvolvimento de determinadas regiões, o que permite que se posicionem estrategicamente no mercado.

Mesmo assim, será que esses grandes agentes ganham mais do que quem investe em renda fixa ou Bolsa?

Analisando o desempenho das 12 maiores construtoras do país, fica claro o desafio do mercado imobiliário. A tabela abaixo mostra o retorno obtido por estas ações nos últimos 10 anos. Também há na tabela o retorno do CDI e do Índice de Dividendos (ações pagadoras de dividendos) da B3. Reforço que os retornos já consideram o ganho de capital e de dividendos.

Retorno em 10 anos Retorno médio anualizado Direcional Trisul Cyrela Índice Dividendos JHSF CDI e Selic MRV Even EZTec Rossi Helbor Tecnisa Gafisa PDG

608,43%	21,63%
443,88%	18,45%
197,29%	11,51%
194,34%	11,40%
170,84%	10,48%
140,00%	9,15%
59,33%	4,77%
57,77%	4,67%
43,25%	3,66%
-82,71%	-16,10%
-88,61%	-19,53%
-95,47%	-26,61%
-98,76%	-35,53%
-99,99%	-60,19%

Dessas 12 empresas, oito perderam para o CDI ao longo do tempo, e apenas quatro conseguiram superá-lo. Somente três venceram o índice de dividendos da B3. Para quem argumenta que isso representa ações, e não imóveis diretamente, vale lembrar que essas ações simbolizam o capital de investidores em imóveis, gerido por empresas com acesso a recursos e informações privilegiadas. Ainda assim, algumas dessas construtoras acumularam dívidas que as levaram à recuperação judicial, um destino parecido com o de muitas pessoas físicas que compraram imóveis financiados e perderam o investimento por não terem capacidade de pagar.

Alguns afirmam que o imóvel é o melhor investimento — esses, geralmente, são os que obtiveram bons resultados ou que estão vendendo imóveis. Mas para aqueles que saíram do mercado imobiliário com prejuízo, fica a reflexão: será que investir em imóveis realmente vale mais a pena do que em outros ativos?

Isso não significa que imóveis sejam, por definição, um mau investimento. Mas eles são um investimento que envolve riscos consideráveis, especialmente pela baixa liquidez e pelo valor elevado. Ao contrário de ações ou fundos, que podem ser vendidos com mais rapidez, um imóvel pode demorar meses ou anos para ser negociado, e isso pode se tornar um problema em tempos de crise. Por isso, investir em imóveis exige um estudo ainda mais detalhado do que outros ativos financeiros.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

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