Imóvel pode ir a leilão por dívida de condomínio

Ter um imóvel em condomínio, seja casa ou apartamento, obriga a pagar mensalmente uma cota condominial. A taxa é utilizada para cobrir as despesas comuns do condomínio, que incluem manutenção das áreas comuns, serviços de limpeza, segurança, pagamento de funcionários, consumo de água e de energia nas áreas comuns, entre outros custos necessários para o bom funcionamento e a conservação do condomínio.

A falta de pagamento da cota de condomínio gera inadimplência e pode ter consequências severas para o dono do imóvel, incluindo a possibilidade de perder o bem em leilão.

Os condôminos inadimplentes estão sujeitos a uma multa de até 2% sobre o valor devido, além de juros de 1% ao mês e correção monetária. Caso a dívida persista, o condomínio pode recorrer à cobrança judicial, já que a dívida de condomínio é considerada título executivo extrajudicial, permitindo uma ação judicial mais rápida.

Em casos extremos, a consequência pode ser a penhora e leilão do imóvel. Isso ocorre porque a dívida de condomínio é classificada como propter rem, o que significa que ela está vinculada ao imóvel e não ao proprietário. Assim, mesmo que o imóvel seja vendido, a dívida permanece atrelada à propriedade, e o novo proprietário também pode ser responsabilizado.

A possibilidade de penhora e leilão de imóveis por dívida condominial inclui até mesmo os chamados "bens de família", que são imóveis utilizados como residência pelo proprietário, e imóveis financiados e ainda não quitados, afirma o advogado Rafael Verdant.

"Toda dívida condominial, permanente, cria um risco de o imóvel ser perdido em leilão, isso porque o leilão judicial é uma das formas possíveis para a recuperação de crédito do condomínio", diz.

"Há uma discussão sobre o tema [alienação fiduciária] com divergências dentro do próprio STJ [Superior Tribunal de Justiça]. Enquanto a Terceira Turma entende que não é possível levar a leilão o imóvel financiado, a Quarta Turma entende que é possível a penhora e consequente leilão do imóvel financiado, pela natureza da dívida de condomínio, ou seja, pela natureza propter rem da dívida, que alcança a posse e a propriedade", afirma Verdant.

O leilão funciona como uma forma de arrecadação de valores para a quitação do débito. Se arrecadar um valor superior ao da dívida com o condomínio, o antigo proprietário recebe a diferença.

"Há casos em que a dívida fica tão alta que, mesmo leiloando o imóvel, o resultado da venda não cobre o débito, e o condomínio fica com o prejuízo. Isso é mais comum do que se imagina. Deve-se levar em conta que aquele que não paga condomínio por muito tempo, provavelmente não paga IPTU, e o imposto, em caso de leilão do bem, tem preferência. Então a prefeitura recebe primeiro o que tem direito e aquilo que sobrar cobrirá as despesas do condomínio", afirma o advogado imobiliário Marcelo Tapai.

Em caso de leilão, o bem pode ser vendido até pela metade do preço e multas e encargos, além de despesas processuais, serão cobradas do executado.

Para evitar a judicialização é preciso manter as cotas condominiais em dia. Segundo os especialistas em direito imobiliário, em casos de dificuldades financeiras, o ideal é procurar a administração do condomínio para negociar prazos e condições de pagamento. Muitos condomínios estão dispostos a aceitar acordos e parcelamentos para evitar processos judiciais.

A inadimplência e a consequente judicialização das dívidas condominiais é uma preocupação crescente entre síndicos e administradores. A pontualidade no pagamento das cotas é crucial para a sustentabilidade financeira dos condomínios e para a manutenção de um ambiente harmonioso entre os moradores.

Segundo levantamento da Superlógica para a Folha, plataforma de tecnologia e finanças para os mercados condominial e imobiliário, no primeiro semestre de 2024, a taxa média de inadimplência ficou em 10,6% no país. Com destaque para os estados da Bahia, com a maior taxa registrada no período (12%) e do Paraná, com a menor porcentagem (7,8%).

Em 2020, a inadimplência de taxas condominiais foi de 14%, mas no primeiro semestre de 2023 o número saltou para 23%, de acordo com a uCondo.

O QUE É A INADIMPLÊNCIA DA COTA CONDOMINIAL?

A cota condominial é geralmente estabelecida em assembleia, na qual é aprovado o orçamento anual do condomínio. Esse orçamento define todas as despesas previstas para o período e, com base nele, é calculado o valor que cada unidade deve pagar mensalmente.

Existem dois tipos principais de cota condominial:

Cota Ordinária - Refere-se às despesas rotineiras e regulares do condomínio, como salários de funcionários, manutenção de elevadores, limpeza, segurança e consumo de energia elétrica nas áreas comuns.

Cota Extraordinária - Destinada a despesas não previstas no orçamento anual e que necessitam de uma arrecadação adicional, como reformas, obras de grande porte e aquisição de novos equipamentos.

A inadimplência da cota condominial ocorre quando um proprietário ou morador de uma unidade em um condomínio, de casas ou de apartamentos, deixa de pagar a contribuição mensal destinada a cobrir as despesas comuns do condomínio.

Essas despesas incluem manutenção das áreas comuns, serviços de limpeza, segurança, salários de funcionários, consumo de energia elétrica nas áreas comuns, entre outros custos necessários para o bom funcionamento e conservação do condomínio.

A inadimplência afeta os serviços do condomínio e o impede de pagar suas contas, podendo levar ao aumento das contribuições para os moradores adimplentes ou à redução da qualidade dos serviços prestados.

QUAL A MULTA PARA ATRASO DE CONDOMÍNIO?

O condômino inadimplente está sujeito ao pagamento de multa de até 2% sobre o valor devido, juros de 1% ao mês e correção monetária.

A inadimplência condominial pode ser iniciada com apenas uma cota em atraso, embora síndicos geralmente tentem uma negociação antes de recorrer a medidas judiciais.

Enquanto estiver inadimplente, o condômino pode ser impedido de votar em assembleias condominiais e de exercer cargos na administração do prédio.

CONSIGO DISCUTIR NA JUSTIÇA O PAGAMENTO DESSA MULTA?

Não, a própria lei estabelece, no artigo 1.336 do Código Civil, parágrafo 1º, que o "condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito".

COMO UMA DÍVIDA DE CONDOMÍNIO PODE LEVAR UM IMÓVEL A LEILÃO?

Em caso de atraso no pagamento da cota, além de pagar multa e juros, o proprietário do imóvel pode receber uma cobrança extrajudicial do condomínio, com notificações para negociar o pagamento de forma amigável.

Se a cobrança extrajudicial não resolver, o condomínio pode entrar com uma ação para cobrar a dívida. A dívida de condomínio é considerada título executivo extrajudicial, permitindo uma cobrança judicial mais rápida e eficiente.

O débito pode ser protestado em cartório, resultando em restrições de crédito para o inadimplente.

Em casos de inadimplência persistente, o imóvel pode ser penhorado e leiloado para quitação da dívida. A dívida condominial é vinculada ao próprio imóvel, independentemente de quem seja o proprietário. Ou seja, mesmo que o imóvel seja vendido, o novo proprietário herda a dívida, tornando possível a execução e a penhora do bem para a quitação do débito.

SE O LOCADOR NÃO PAGA O CONDOMÍNIO, O PROPRIETÁRIO PODE PERDER O IMÓVEL?

Sim, a dívida é do imóvel e não da pessoa. Se o locatário não pagar o condomínio, o proprietário do imóvel pode, eventualmente, perder o imóvel em leilão devido à inadimplência das cotas condominiais.

A dívida de condomínio é considerada uma dívida propter rem, o que significa que está vinculada ao próprio imóvel e não ao locatário. Portanto, independentemente de quem ocupa o imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o proprietário.

Mesmo que o contrato de locação estipule que o locatário é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, legalmente, a obrigação de garantir o pagamento recai sobre o proprietário. Em caso de inadimplência, o condomínio cobrará diretamente do proprietário.

Por isso é aconselhável que o proprietário pague pessoalmente as despesas de condomínio e IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) e inclua esses valores junto com a cobrança do aluguel. Isso garante a segurança de que essas despesas serão pagas.

QUAL É O PRIMEIRO PASSO PARA EVITAR A PERDA DO IMÓVEL POR INADIMPLÊNCIA CONDOMINIAL?

O primeiro passo é a negociação imediata com a administração do condomínio. Um acordo amigável pode incluir o parcelamento da dívida e a redução de juros e multas.

Priorizar o pagamento das cotas condominiais é crucial para evitar complicações maiores, especialmente em momentos de crise no orçamento familiar. O ideal é não deixar a dívida crescer e negociar o quanto antes.

Agir rapidamente ao perceber que há dificuldades para efetuar o pagamento das cotas é fundamental para prevenir medidas mais drásticas, como ações judiciais e, eventualmente, a penhora e leilão do imóvel.

POR QUE É IMPORTANTE CONSULTAR UM ADVOGADO EM CASOS DE INADIMPLÊNCIA CONDOMINIAL?

Consultar um advogado para obter orientação e acompanhamento do processo pode evitar a penhora do imóvel. Em caso de atraso, o advogado pode avaliar se estão presentes todos os requisitos legais para a execução.

Um advogado pode formalizar um acordo extrajudicial por escrito e registrado em cartório. A cobrança judicial é a última alternativa quando terminam todas as tentativas de acordo extrajudicial.

Na Justiça, com um advogado especializado é possível discutir judicialmente o valor da dívida ou a forma de cálculo por meio de embargos à execução, o que pode suspender temporariamente a execução e abrir espaço para nova negociação.

O IMÓVEL CONSIDERADO BEM DE FAMÍLIA PODE SER PENHORADO POR DÍVIDAS CONDOMINIAIS?

Sim, é possível a penhora do dito bem de família, ou seja aquele bem que o proprietário utiliza como sua residência, na hipótese de dívidas condominiais, por força expressa do inciso IV do art. 3º da lei 8.009/90 que trata da impenhorabilidade do bem de família.

Toda dívida condominial, permanente, cria um risco de o imóvel ser perdido em leilão, isso porque o leilão judicial é uma das formas possíveis para recuperação de crédito pelo condomínio. É uma medida mais extrema.

COMO EVITAR A PERDA DO IMÓVEL EM CASO DE INADIMPLÊNCIA?

Quite o débito ou negocie. Muitas vezes, é possível parcelar a dívida ou obter um desconto nos juros e nas multas aplicadas. A negociação amigável pode evitar o processo judicial.

Caso a negociação inicial não seja suficiente, o proprietário pode propor um acordo extrajudicial formalizado por escrito. Esse acordo deve ser registrado em cartório e conter todas as condições de pagamento pactuadas.

Se a dívida já estiver na Justiça, é essencial que o proprietário busque assistência jurídica para acompanhar o processo. Um advogado pode orientar sobre as melhores estratégias para evitar a penhora do imóvel e negociar com o condomínio ou a administradora.

Efetuar o pagamento integral da dívida, incluindo os juros, multas e honorários advocatícios, é a forma mais segura de evitar a perda do imóvel. Se necessário, o proprietário pode buscar linhas de crédito para quitar o débito e, posteriormente, refinanciar esse valor.

IMÓVEIS FINANCIADOS TAMBÉM PODEM IR A LEILÃO POR DÍVIDA DE CONDOMÍNIO?

Sim. O STJ (Superior Tribunal de Justiça) tem divergências sobre a possibilidade de execução de um imóvel que está em financiamento imobiliário, ou seja, em alienação fiduciária, em que o imóvel é dado como garantia.

A Terceira Turma do tribunal entende que não é possível levar a leilão o imóvel financiado. Já a Quarta Turma entende que é possível a penhora e o consequente leilão do imóvel financiado, pela natureza da dívida de condomínio, que alcança a posse e a propriedade.

Sem uma posição unificada do STJ, os tribunais inferiores podem adotar entendimentos divergentes sobre a questão. Ou seja, não é possível afirmar com certeza que o juiz irá aceitar a defesa de que o imóvel está sob financiamento para evitar o leilão .